Conseils pour nos vendeurs
Vous souhaitez vendre en viager?
Avant tout, voici des réponses précises à vos potentielles interrogations
AI-JE DES GARANTIES DE PAIEMENT DE MA RENTE ?
Dès la signature de notre mandat, nous y intégrons une charte juridique. Celle-ci sera transmise en l’état dans son intégralité à votre notaire comme à l’acquéreur, intégrée dans l’avant-contrat puis dans votre acte authentique par votre notaire.
Vos garanties sont en premier lieu juridiques :
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La notification du privilège du vendeur
Vous bénéficiez de plusieurs garanties dont le privilège du vendeur.
Il s’agit d’une hypothèque de 1er rang qui vous permet d’être payé en priorité en cas de défaut de paiement de l’acquéreur.
La copie exécutoire vous permet de vous prémunir des impayés, et ce, dès le premier manquement de la part de l’acheteur.
Vous devez alors solliciter votre notaire afin qu'il notifie l'acquéreur d'un commandement de payer. Après 30 jours, si rien n'est fait, alors il fera jouer la clause résolutoire adossée préalablement au contrat de vente.
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La clause résolutoire
Le contrat de vente en viager prévoit une clause résolutoire (résoudre, en droit, veut dire annuler) qui permet au vendeur (crédirentier) de redevenir propriétaire de son bien en cas de défaillance de l’acquéreur.
La clause résolutoire doit absolument être inscrite dans le contrat. Si elle n’est pas inscrite, le vendeur ne pourra pas demander la résolution de la vente en cas de défaillance de la part de l’acheteur.
La clause pénale prévoit la conservation de la totalité des sommes déjà perçues (bouquet + rente), ainsi que les petits et gros travaux, les réparations et les améliorations apportés par l’acquéreur défaillant.
Le vendeur n’a donc pas à rembourser les sommes perçues jusqu’au manquement : les paiements sont acquis à titre de dommages et intérêts.
Il obtient une copie exécutoire de la vente par le notaire qui lui permet, s’il le souhaite, de poursuivre l’acheteur en justice.
Les sanctions sont très lourdes pour l’acquéreur qui ne paye pas car il peut tout perdre : le logement qu’il avait acheté́, le bouquet versé et toutes les sommes versées au titre de la rente viagère mensuelle.
Le Viager Breton met en place 2 niveaux de vérification et de validation :
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La vérification de la solvabilité de l’acquéreur, de la viabilité de son projet d’investissement.
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La vérification et la validation de l’ensemble des pièces du dossier avant la transmission au notaire
À QUEL ÂGE PEUT-ON VENDRE EN VIAGER ?
Même s’il n’y a pas d’âge minimum légal pour céder son bien en viager, il est souhaitable pour vous de réaliser ce projet à partir de 60 ans.
En effet, à compter de cet âge, vous bénéficierez d’abattements fiscaux très conséquents de votre rente perçue.
Nos calculs viagers basés sur le barème DAUBRY, véritable référence nationale auprès des notaires et des institutions sont influencés par votre date de naissance et la date de cession de votre propriété.
L’âge du vendeur (ou des vendeurs) a un impact sur les calculs viagers et la fiscalité applicable à la vente, c’est pourquoi une étude complète et personnalisée par un expert viager et nue-propriété est indispensable.
QUI PEUT VENDRE EN VIAGER ?
Vous êtes seul(e), ou en couple mariés, et vous avez + de 60 ans, la solution viagère est particulièrement intéressante pour vous.
Propriétaire d’un bien immobilier (résidence principale, secondaire, immobilier locatif), il existe 2 modes principaux de VIAGER :
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Le VIAGER OCCUPE
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Le VIAGER LIBRE
Une 3ème solution existe avec la vente en NUE-PROPRIETE.
PUIS-JE VENDRE EN VIAGER MA RÉSIDENCE SECONDAIRE ?
OUI
Comme pour toute résidence secondaire, une vente immobilière en viager est parfaitement autorisée et envisageable.
Celle-ci vous permettra de vous alléger des tracas des entretiens (maison, jardin, arbres), gestion des travaux à distance.
Vous économiserez également vos différents frais permanents : contrats d’assurance, d’électricité, de gaz, d’eau du logement.
Tout ceci, réaliser avec l’assurance de revenus conséquents.
QUE SE PASSE-T-IL AU DÉCÈS DE MON ACQUÉREUR ?
Si l’acquéreur décède avant le vendeur, l’obligation de versement de la rente viagère est transférée aux héritiers de l’acheteur.
En effet, ils héritent d’une propriété en viager et se doivent d’en respecter le contrat établi initialement.
Trois options s'offrent aux héritiers dès lors :
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Ils acceptent la succession avec l’investissement en viager et payent la rente viagère. Le changement de propriétaire-débirentier n’aura aucune incidence sur le paiement de votre rente qui continue d’être versée dans les mêmes conditions.
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Ils acceptent la succession et revendent le contrat viager. Ils resteront solidaires du nouvel acquéreur en cas de défaut de paiement de la rente viagère par celui-ci. Le changement de propriétaire-débirentier n’aura aucune incidence sur le paiement de votre rente qui continue d’être versée dans les mêmes conditions.
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Ils refusent la succession et perdent la propriété en viager dans ce cas et les bénéfices de l’investissement. Le crédirentier fait valoir la clause résolutoire, récupère la propriété du bien immobilier et garde l’ensemble des sommes perçues (bouquet et rente).
Si ces derniers sont dans l’incapacité d’assumer le rôle de débirentier, la personne âgée peut faire valoir la clause résolutoire et récupérer la propriété du bien immobilier.
En outre, le vendeur conserve l’ensemble des sommes perçues précédemment, en tant qu’indemnités, et peut remettre s’il le désire, son bien immobilier en vente.
QUE SE PASSE-T-IL EN CAS D’INSOLVABILITÉ DE L’ACQUÉREUR ?
L’acte authentique de vente prévoit une clause résolutoire en cas de non paiement de la rente au bout de 2 mois consécutifs.
Après une mise en demeure restée sans suite, la vente sera considérée comme nulle.
Vous retrouverez immédiatement la pleine propriété de votre bien. Vous pourrez la mettre en vente en viager une seconde fois.
Bien entendu, comme ceci ne sera pas de votre fait, vous garderez l’entier bénéfice de toute somme reçue pendant la période, à savoir l’intégralité de votre bouquet initial ainsi que la totalité de vos rentes.
Tous les versements restent acquis au vendeur à titre d’indemnité.
En cas de difficulté financière, l’acquéreur a la possibilité de revendre le contrat viager, pour ne pas se retrouver devant une situation financière dramatique pour lui.
DOIS-JE AVOIR L’ACCORD DE MES ENFANTS POUR VENDRE EN VIAGER ?
NON
Pas plus que pour une vente immobilière classique.
Un plein propriétaire, pleinement capable et responsable, n’a pas besoin de l’accord de ses enfants pour céder son bien en viager.
Le(s) parent(s) est totalement libre de gérer son patrimoine comme il(s) le souhaite(nt).
Le Viager Breton vous conseille néanmoins, autant que faire ce peut, d’informer vos enfants de votre démarche de vente en viager.
Ils peuvent vous accompagner lors de nos échanges et seront peut-être enchantés de recevoir une partie de cette vente si c’est votre souhait au moment de leur vie où ils ont en le plus besoin.
Au contraire, la connaissance de tous nous permettra de mener votre projet en toute sérénité et transparence.
PUIS-JE CHOISIR MON ACQUÉREUR ?
OUI et NON
Nous prenons un soin très particulier à la sélection de nos profils acquéreurs.
Bien avant de se déplacer chez vous pour une visite, nous avons déjà recueilli nombre de renseignements sur leur vie privée, professionnelle, leurs revenus, leur projet pour cet investissement, la cohérence et la fiabilité de leur projet.
Nous les avons sensibilisés à cette vente très spécifique avec les possibilités qu'elle offre, mais également avec ses obligations légales, financières et humaines.
Nous allons vivre ensemble sur le long terme : il est donc nécessaire que cela se fasse dans un climat serein, bienveillant, et chaleureux pour votre acquéreur, vous et nous.
C’est votre futur acquéreur, qui, par son comportement irréprochable et respectueux, ses garanties financières solides apportées, sa volonté de respecter votre propriété et de la rendre encore plus belle, « s’imposera » à vous.
PUIS-JE VENDRE EN VIAGER MA PROPRIÉTÉ ENCORE SOUS CRÉDIT ?
OUI
Comme pour tout bien immobilier, une vente immobilière en viager est parfaitement autorisée et envisageable.
Celle-ci vous permettra de solder votre emprunt.
Il nous faudra contrôler la nature de votre crédit (hypothécaire ou non), les garanties en cours et les modalités de remboursement anticipé.
A l’issue de cette analyse, nous vous conseillerons, chiffres à l’appui, la solution optimale pour vous.