Vente en nue-propriété
La vente en nue-propriété consiste à vendre une partie des droits attachés à un bien immobilier, tout en conservant généralement le droit de l’occuper ou de le louer.
C’est une formule assez différente du viager : le vendeur reçoit en principe un capital immédiatement, sans rente et sans aléa lié à sa durée de vie.
Pour bien comprendre ses avantages, il faut d’abord poser le vocabulaire.
Les mots essentiels à connaître
La pleine propriété correspond à la propriété complète d’un bien.
Elle réunit deux droits : l’usufruit et la nue-propriété.
L’usufruit est le droit d’utiliser le bien et d’en percevoir les revenus.
Concrètement, l’usufruitier peut habiter le logement ou, s’il le souhaite, le louer et percevoir les loyers.
La nue-propriété est le droit de posséder juridiquement le bien sans pouvoir immédiatement en avoir la jouissance.
Le nu-propriétaire devient donc propriétaire du bien, mais il doit respecter l’usufruit conservé par le vendeur.
Le démembrement de propriété est précisément la séparation de la pleine propriété entre ces deux composantes :
Pleine propriété = usufruit + nue-propriété.
Lorsque l’usufruit prend fin, le nu-propriétaire récupère automatiquement la pleine propriété du logement.
“Quelle différence avec la vente en viager alors?“
Il ne faut pas confondre le droit et la méthode de paiement.
En général, vendre en viager c'est choisir de conserver le D.U.H. (le Droit d'Usage et d'Habitation) de son bien ou l'usufruit de son bien.
Avec l'un, on ne peut plus louer son bien après la vente. Avec l'autre, vous pouvez continuer de louer à autrui (même après votre départ du bien).
Dans l'un, votre droit s'éteint au départ anticipé de votre bien, ou bien à votre décès. Dans l'autre, votre droit s'éteint à votre décès seulement.
On peut vendre en viager sa nue-propriété.
Vous comprenez, dès lors, qu'un acquéreur sera forcément plus intéressé par une vente en viager dite “classique“.
Et oui, bien souvent, on ne décède pas chez soi, mais en maison de retraite.
Alors quel intérêt d'acheter en nue-propriété si, même au départ anticipé de l'usufruitier, celui-ci décide de louer le bien, empêchant ainsi le nu-propriétaire d'en profiter immédiatement?
Voilà pourquoi le D.U.H. est bien souvent privilégié lors d'une vente en viager.
Conserver son Droit d'Usage et d'Habitation entraîne une décote automatique du bien vendu.
Ainsi soustraite, elle donne la “valeur occupée“: valeur d'un bien dans lequel restera son vendeur jusqu'à son départ anticipé, ou jusqu'à son décès.
Conserver son usufruit entraîne une décote plus importante encore.
Car en plus de rester habiter dans le bien (usus), l'usufruitier peut également en récolter les fruits (fructus), et ce, jusqu'à son décès (extinction du droit).
Alors, avant toute chose, il faut se demander si l'on veut conserver ce droit de louer son bien, en contrepartie d'une décote plus importante.