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L’ALEA VIAGER

1. DEFINITION
 

L’aléa est un évènement, par nature, imprévisible.

Le viager est, par construction, un contrat aléatoire puisque sa durée (viager = à vie) est imprévisible, donc aléatoire.

L’existence d’un aléa est ainsi une condition essentielle et nécessaire d’une vente en viager.
 

Comme la retraite (versée à vie), ou les autres produits d’épargne retraite (PER, PERCO), la rente viagère (complément de revenu) a une durée aléatoire.
 

Cette imprévisibilité peut être vue comme un risque, mais également comme l'assurance d’un complément de revenu versé à vie.
 

Cet aléa est pris en compte dans les barèmes utilisés par les professionnels du viager, fondés eux-mêmes sur des statistiques démographiques connues et maîtrisées.
Ces barèmes indiquent l"espérance de vie en fonction du sexe et de l’âge, pour une personne seule ou pour un couple.

2. ABSENCE D’ALEA ET NULLITE DE LA VENTE
 

La vente en viager peut être annulée dans les cas suivants :
 

           1. Absence d’aléa
 

– Les contrats de vente en viager dans lesquels la durée du paiement de la rente est limitée à un certain nombre d’années. Dans ce cas, il ne s’agit pas d’une vente en viager, mais plutôt d’une vente à terme. Le contrat n’est pas annulé, mais requalifié en vente à terme dont les mensualités seront dues jusqu’au terme fixé, y compris en cas de décès du vendeur avant le terme (poursuite des versements aux héritiers).
 

– Un vendeur atteint d’une maladie grave dont la situation est connue par lui-même. Les contrats de vente en viager signé avec un vendeur très malade, dont les jours sont comptés (par exemple cancer en phase terminale) sera déclaré nul.
 

– Le vendeur décède dans les 20 jours suivant la signature de l’acte authentique de vente, causé par une maladie contractée avant la signature (article 1975 du Code Civil).
 

          2. Absence de prix réel et sérieux
 

- Existence du prix:

L’article 1591 du Code civil énonce que « le prix de la vente doit être déterminé et désigné par les parties ». Mais avant que les parties déterminent le prix du contrat, celui-ci doit répondre à trois conditions de formes.

En effet, le prix doit être réel, sérieux et licite. De plus, l’absence de prix au contrat de vente est sanctionnée par le juge.
 

- Un prix réel, sérieux et licite:
En droit immobilier, un prix réel, sérieux et licite est une condition essentielle de validité d'une vente.

  • Prix réel : le prix doit correspondre à la véritable volonté des parties. Il ne doit pas être fictif ou simulé (par exemple, indiquer un prix dans l'acte alors qu'un autre montant est secrètement convenu).

  • Prix sérieux : le prix ne doit pas être dérisoire ou symbolique par rapport à la valeur du bien. Un prix extrêmement faible peut conduire à la requalification ou à l'annulation de la vente.

  • Prix licite : le prix doit être conforme à la loi et à l'ordre public. Il ne peut pas servir à dissimuler une fraude, du blanchiment, une donation déguisée ou toute autre opération illicite.
     

En résumé : pour qu'une vente immobilière soit valable, le prix doit être véritablement convenu entre les parties (réel), avoir une consistance économique suffisante (sérieux) et respecter les règles légales (licite). À défaut, la vente peut être contestée et, dans certains cas, annulée.

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